Journal ·
Перше житло в Каліфорнії: які іпотечні програми відкриті без грінкарти
Найпоширеніша порада новоприбулому покупцю в Каліфорнії застаріла і зараз шкодить. Ще торік скрізь радили FHA з внеском 3,5 відсотка. З 25 травня 2025 року ця програма для людей без грінкарти закрита повністю. Відкритим лишився інший шлях, про який говорять значно менше.
Що саме змінилось у FHA
26 березня 2025 року HUD видав Mortgagee Letter 2025-09, який дослівно «removes the Non-permanent Residents sections in its entirety, eliminating eligibility for non-permanent resident Borrowers». Обовʼязково для заявок, де номер справи присвоєно з 25 травня 2025 року.
У чинній редакції HUD Handbook 4000.1 секція II.A.1.b.ii(A)(9) містить вичерпний перелік із двох категорій: постійні резиденти та громадяни Мікронезії, Маршаллових островів і Палау. Більше нікого. Гуманітарний parole, TPS, притулок і статус біженця в цьому переліку відсутні.
Дійсний дозвіл на роботу тут уже не рятує: зникла не вимога до документа, а сама категорія. Плюс FHA окремо вимагає SSN і прямо попереджає, що «a Social Security card is not sufficient to prove immigration or work status».
Конвенційна іпотека при цьому відкрита
Це та частина, яку майже не пишуть українською.
Fannie Mae Selling Guide B2-2-02 каже, що Fannie купує іпотеки негромадянам, і постійним, і непостійним резидентам, «under the same terms that are available to U.S. citizens». Freddie Mac, секція 5103.2 формулює так само. Межа одна і чітка: людина має законно перебувати в країні.
З 3 вересня 2025 року Fannie Mae B2-2-01 прямо дозволяє «a valid Social Security number or Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)». Тобто поширене переконання, що з ITIN бувають лише дорогі портфельні продукти окремих банків, більше не відповідає правилам Fannie.
| FHA | Конвенційна | CalHFA | |
|---|---|---|---|
| Без грінкарти | ні, з 25.05.2025 | так, якщо перебування законне | лише Qualified Alien |
| ITIN замість SSN | ні, потрібен SSN | так, за B2-2-01 | правило не опубліковане |
| Мінімальний внесок | 3,5 % | 3 % | за програмою першої позики |
| Страхування іпотеки | при 3,5 % на весь строк | знімається на 80 % | за першою позикою |
Мінімум у 3 відсотки це HomeReady або Standard 97. У HomeReady немає вимоги бути першим покупцем, але дохід має бути до 80 відсотків медіани по району. У Standard 97 лімітів доходу немає, зате хоча б один позичальник має купувати вперше.
Обидва варіанти мають технічні межі, про які краще знати заздалегідь: лише фіксована ставка до 30 років, лише одна житлова одиниця і лише як основне житло. Якщо всі покупці купують уперше, хоча б один зобовʼязаний пройти курс покупця.
Конформний ліміт позики для Лос-Анджелес Каунті на 2026 рік становить $1,249,125 за одну житлову одиницю. Округ стоїть на стелі, тому для звичайного будинку цей ліміт рідко стає перешкодою.
Двадцять відсотків це не вимога
Цифру 20 відсотків називають так часто, що її сприймають як умову. Вона нею не є. Це поріг із 12 U.S.C. § 4902, на якому позичальник має право вимагати скасування страхування конвенційної іпотеки, і на 78 відсотках воно припиняється автоматично.
Важлива деталь, на якій плутаються: закон рахує від початкової вартості, не від поточної. Подорожчання житла саме собою страхування не знімає.
У FHA логіка інша і гірша для того, хто заходить з мінімальним внеском. При внеску 3,5 відсотка щорічна премія платиться весь строк позики і сама не зникає. Вийти з неї можна лише рефінансуванням.
CalHFA: тут статус вирішує все
Програми штату мають власне правило, і воно жорсткіше за Fannie. Lender Program Manual вимагає, щоб позичальник був громадянином, US national або «Qualified Alien as defined at 8 U.S.C. § 1641».
Перелік у 8 U.S.C. § 1641(b) закритий. Для української аудиторії з нього випливають дві протилежні речі:
- Гуманітарний parole на строк від одного року підпадає під пункт (b)(4). Український U4U видається на два роки.
- TPS у переліку немає. Сам по собі він під визначення Qualified Alien не підпадає.
Решта умов CalHFA на 2026 рік: ліміт доходу для Лос-Анджелес Каунті $214,000 на рік, лімітів ціни житла немає з 2020 року, курс покупця обовʼязковий хоча б для однієї людини, сертифікат дійсний рік. Першим покупцем вважається той, хто три роки не мав частки у власному житлі. Пастка для подружжя: Каліфорнія це штат спільної власності, тому якщо чоловік або дружина володіє житлом, статус першого покупця втрачають обоє.
Програма Dream For All закрита для нових заявок з 16 березня 2026 року. Уже видані ваучери фінансуються далі, дата наступного вікна не оголошена.
Де допомоги з внеском немає, хоча її шукають
Це перевірено по офіційних сайтах у вересні 2026 року. Програма LACDA дає до $100,000 або 20 відсотків ціни, але діє в неінкорпорованому окрузі та у містах-учасниках. Бурбанк, Глендейл і Пасадена до них не належать, і власних програм допомоги з першим внеском ці три міста не мають.
Окремо варто знати, що сторінка міста Бурбанк досі згадує програму, скасовану бюлетенем CalHFA ще у 2022 році. Тобто для цих трьох міст реально працює CalHFA, а не місцевий бюджет.
Кредитна історія з нуля
Відсутність скору не означає автоматичну відмову. І HUD, і Fannie мають норми про ручний андеррайтинг з нетрадиційною кредитною історією: орендні платежі, комунальні, страхування, платежі за телефон. Це повільніше і документів більше, але шлях існує.
Різниця між «немає скору» і «поганий скор» принципова. Порожній файл зазвичай лікується часом і документами. Зіпсований файл лікується інакше і довше. Перше, що варто зробити, це зрозуміти, у якій з двох ситуацій ви насправді перебуваєте.
Найкраще, що можна зробити за рік до купівлі, це припинити змінювати квартири без письмових підтверджень платежів і почати збирати ті самі виписки, які потім стануть кредитним файлом. Практично це означає платити оренду так, щоб платіж було видно у банківській виписці, тримати рахунки за комунальні на своє імʼя і не закривати найстаріший рахунок, навіть якщо ви ним не користуєтесь. Готівкові платежі за оренду без розписок для кредитора не існують.
Про ITIN треба сказати чесно
У 2026 році політика змінилась не на користь позичальника з ITIN. Заява CFPB від 8 червня 2026 року прямо називає користування ITIN одним із можливих сигналів того, що людина може не перебувати в країні законно. У січні 2026 року агентство також відкликало спільну з Мінʼюстом заяву 2023 року про позичальників-негромадян.
Це не означає, що ITIN використовувати не можна. Це означає, що рішення варто ухвалювати після розмови з власним імміграційним адвокатом, а не за порадою з групи у соцмережі. ITIN за визначенням IRS видається «for federal tax purposes only» і статусу не змінює.
Порядок дій, який економить місяці
- Зʼясувати свою категорію статусу письмово, а не з памʼяті. Назва категорії має збігатися з тією, що стоїть у документі, бо кредитор читатиме документ.
- Питати кредитора не «чи дасте іпотеку», а «чи продаєте ви в Fannie або Freddie і як ви документуєте законне перебування». Fannie навмисно не називає перелік документів і залишає рішення кредитору, тому відповідь у двох банків може відрізнятися при однаковому статусі. Відмова одного не означає відмову всіх.
- Перевірити ліміт доходу CalHFA до того, як шукати житло.
- Пройти курс покупця заздалегідь, бо сертифікат діє рік.
- Порахувати податок окремо. Перший рахунок часто приходить несподівано, і це пояснено в нашому розборі supplemental property tax.
- Подивитись, скільки насправді триває угода, у матеріалі про ескроу в Каліфорнії.
Якщо ви на етапі, коли треба зрозуміти послідовність і бюджет, почніть зі сторінки для покупців.
Q: Чи можна купити житло без грінкарти? Так. Федеральної заборони на купівлю негромадянином не існує. Обмеження стосуються не права власності, а конкретних іпотечних програм.
Q: Чи дає купівля житла якийсь імміграційний статус? Ні. Власність і статус між собою не повʼязані.
Це загальна інформація, а не юридична, податкова чи імміграційна консультація. Правила програм і ліміти змінюються, рішення щодо конкретної заявки ухвалює кредитор. Перевіряйте чинні вимоги перед тим, як на них покладатись. Телефон (818) 699-5367, або напишіть через форму. Консультую англійською, українською та російською.
Більше про купівлю в районі: гайд по Бурбанку.